Wer im Ruhrgebiet eine Immobilie kaufen möchte, stößt früher oder später auf einen Begriff, der außerhalb der Region kaum eine Rolle spielt: den Bergschadenverzicht. Er steht im Grundbuch oder im Kaufvertrag, klingt nach Formalie und wird von Banken doch sehr genau angeschaut. Für Käufer ist das oft der Moment, in dem eine bereits geplante Finanzierung plötzlich unsicher wirkt.
Dieser Ratgeber erklärt, was hinter einem Bergschadenverzicht steckt, warum Kreditinstitute ihn unterschiedlich bewerten und welche Punkte vor der Unterschrift beim Notar geklärt sein sollten.
Kurz beantwortet
Ein Bergschadenverzicht kann die Finanzierung einer Immobilie im Ruhrgebiet erschweren, schließt eine Baufinanzierung aber nicht grundsätzlich aus. Entscheidend sind unter anderem Art und Umfang des Verzichts, die Immobilie, der Beleihungsauslauf und die Vorgaben der jeweiligen Bank. Da Kreditinstitute Bergschadenverzichte unterschiedlich bewerten, sollte der Verzicht möglichst vor Abschluss des Kaufvertrags geprüft werden.
Was ist ein Bergschadenverzicht?
Ein Bergschadenverzicht ist eine Vereinbarung, mit der ein Grundstückseigentümer gegenüber einem Bergbauunternehmen auf Ansprüche im Zusammenhang mit möglichen Bergschäden verzichtet. Solche Erklärungen wurden häufig vor Jahrzehnten abgegeben, etwa beim Erwerb eines Grundstücks aus Bergbaubesitz, und wirken über Eigentümerwechsel hinaus weiter.
Wichtig für das Verständnis: Der Verzicht verändert nicht die Wahrscheinlichkeit von Bodenbewegungen oder Gebäudeschäden. Er betrifft die rechtliche und wirtschaftliche Seite, also die Frage, wer im Schadensfall wirtschaftlich belastet wird und welche Ansprüche gegenüber dem Bergbauunternehmen noch geltend gemacht werden können. Genau diese Verschiebung der Risikosituation ist für eine finanzierende Bank relevant.
Eine rechtliche Bewertung des konkreten Verzichts ist Aufgabe von Notar oder Rechtsanwalt. Dieser Ratgeber ordnet das Thema aus Sicht der Finanzierungspraxis ein.
Wo finde ich den Bergschadenverzicht im Grundbuch?
Hinweise auf einen Bergschadenverzicht finden sich in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs, in der Lasten und Beschränkungen eingetragen werden. Häufig steht dort ein knapper Vermerk, der auf die zugrunde liegende Urkunde verweist.
Der Eintrag allein sagt selten alles aus. Aussagekräftig ist erst die Bezugsurkunde, also die notarielle Erklärung oder der frühere Kaufvertrag, in dem Umfang und Reichweite des Verzichts beschrieben sind. Diese Unterlage sollte über den Verkäufer, den Notar oder das Grundbuchamt beschafft werden. Manche Vereinbarungen sind auch nur im Kaufvertrag geregelt und nicht im Grundbuch eingetragen.
- Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II
- Bezugsurkunde zum Eintrag
- aktueller Kaufvertragsentwurf
- vorhandene Unterlagen des Verkäufers zum Bergbaubezug
- GrundbuchHinweis auf den Bergschadenverzicht erkennen
- BezugsurkundeArt und Umfang der Vereinbarung prüfen
- BankprüfungFinanzierbarkeit und Beleihung bewerten lassen
- FinanzierungGeeignete Banken und Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen
Wichtig: Der Grundbucheintrag allein enthält nicht immer alle relevanten Informationen. Für die Finanzierungsprüfung kann insbesondere die zugrunde liegende Bezugsurkunde entscheidend sein.
Welche Arten von Bergschadenverzicht gibt es?
In der Praxis begegnen Käufern sehr unterschiedliche Formulierungen. Grob lassen sich drei Ausgangslagen unterscheiden, die Banken auch unterschiedlich einordnen.
Ob ein Verzicht als weitreichend gilt, hängt vom Wortlaut der Urkunde ab, nicht von der Bezeichnung im Exposé. Genau deshalb lohnt es sich, die Unterlagen früh zu sichten.
- kein Verzicht: Ansprüche bleiben unberührt
- Teilverzicht: nur bestimmte Ansprüche, Schadensarten oder Zeiträume sind ausgeschlossen
- vollständiger Verzicht: der Ausschluss ist umfassend formuliert
- gegenständlich begrenzte Erklärungen, etwa bezogen auf ein bestimmtes Bergbauunternehmen oder Bergwerksfeld
Warum ist ein Bergschadenverzicht für Banken relevant?
Eine Bank finanziert nicht nur eine Person, sondern auch eine Immobilie, die als Sicherheit dient. Sie prüft daher, ob der Wert dieser Sicherheit dauerhaft tragfähig ist. Ein Bergschadenverzicht kann dabei Fragen aufwerfen, weil er die Ausgangslage im Schadensfall verändert.
Kreditinstitute arbeiten mit eigenen internen Vorgaben. Deshalb kommt es vor, dass dieselbe Immobilie bei einer Bank ohne Weiteres darstellbar ist, bei einer anderen nur mit Einschränkungen und bei einer dritten gar nicht. Das ist keine Willkür, sondern Folge unterschiedlicher Bewertungs- und Risikorichtlinien.
- BergschadenverzichtArt und Umfang des Verzichts feststellen
- BankprüfungVorgaben des jeweiligen Kreditinstituts prüfen
- BeleihungObjektwert und Beleihungsauslauf berücksichtigen
- BankauswahlGeeignete Finanzierungspartner vergleichen
- FinanzierungPassende Finanzierungslösung ermitteln
Die Bewertung erfolgt immer individuell anhand der Immobilie, des Bergschadenverzichts und der persönlichen Finanzierungssituation.
Welche Banken finanzieren Immobilien mit Bergschadenverzicht?
Eine allgemeingültige Liste gibt es nicht, und pauschale Aussagen darüber, dass ein Institut einen Bergschadenverzicht immer oder nie akzeptiert, wären unseriös. Vorgaben ändern sich, und die Bewertung hängt am konkreten Fall.
Was sich sagen lässt: Ein Bergschadenverzicht bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht finanzierbar ist. Er sorgt vor allem dafür, dass die Auswahl des Finanzierungspartners wichtiger wird als bei einem unbelasteten Objekt. Unterschiede zwischen Banken zeigen sich typischerweise in diesen Punkten:
- grundsätzliche Finanzierbarkeit des Objekts
- maximal akzeptierter Beleihungsauslauf
- Eigenkapitalanforderungen
- Konditionen und mögliche Zinsaufschläge
- Anforderungen an Unterlagen und Objektnachweise
- Bewertung der unterschiedlichen Verzichtsformen
Ist eine 100-Prozent-Finanzierung trotz Bergschadenverzicht möglich?
Auch bei einem vollständigen Bergschadenverzicht kann je nach Objekt, Bonität und Bank eine Finanzierung bis zur Höhe des Kaufpreises möglich sein.
Das setzt allerdings immer eine individuelle Prüfung voraus. Bank, Objekt, Einkommenssituation und Beleihungsauslauf müssen zusammenpassen, und die Unterlagen zum Verzicht sollten vollständig vorliegen. Ob eine solche Konstellation im Einzelfall darstellbar ist, zeigt erst die konkrete Anfrage. Eine Zusage vorab gibt es nicht, weder pauschal noch für eine bestimmte Objektgruppe.
Unabhängig davon gilt die übliche Regel: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden in der Regel aus Eigenkapital getragen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einem Bergschadenverzicht?
Eine feste Quote lässt sich nicht nennen. Mehr Eigenkapital kann die Finanzierungsmöglichkeiten verbessern, da dadurch der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum von der Bank angesetzten Immobilienwert sinken kann. Bei Immobilien mit Bergschadenverzicht kommt es jedoch zusätzlich darauf an, wie das jeweilige Kreditinstitut den konkreten Verzicht und das Objekt bewertet.
In Fällen mit Bergschadenverzicht wirkt dieser Effekt oft deutlicher als bei einem unbelasteten Objekt: Je niedriger der Finanzierungsanteil am Objektwert, desto entspannter fällt die Risikobetrachtung der Bank in der Regel aus. Sinnvoll ist daher, die Finanzierung in Varianten zu rechnen, statt nur eine Zielrate festzulegen.
Was sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie prüfen?
Der häufigste Fehler ist die Reihenfolge: Erst wird der Kaufvertrag terminiert, dann die Finanzierung geklärt. Bei einem Bergschadenverzicht kann das teuer werden, weil sich die Bankauswahl verengt und Nachfragen Zeit kosten.
Besser ist der umgekehrte Weg. Sobald ein Hinweis auf einen Bergschadenverzicht auftaucht, sollten die Unterlagen beschafft und die Finanzierbarkeit geprüft werden, bevor ein Notartermin steht. Wer die allgemeinen Grundlagen vorab nachlesen möchte, findet sie auf der Seite zur Baufinanzierung.
Bergschadenverzicht in Gelsenkirchen und im Ruhrgebiet
Das Thema hat einen klaren historischen Hintergrund. Über viele Jahrzehnte wurde im Ruhrgebiet Steinkohle abgebaut, und aus dieser Zeit stammen zahlreiche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümern und Bergbauunternehmen. Der aktive Steinkohlenbergbau in Deutschland endete 2018, die Bergbaufolgen werden jedoch weiterhin bewirtschaftet, etwa durch das dauerhafte Management des Grubenwassers.
Für Kaufinteressenten in Gelsenkirchen ist das besonders praxisrelevant, weil dort viele Wohnimmobilien in traditionellen Bergbaugebieten stehen. Auch in Bottrop, Essen, Bochum oder Herne kann ein Blick ins Grundbuch sinnvoll sein. Wie häufig Bergschadenverzichte in einer einzelnen Stadt vorkommen, lässt sich ohne belastbare Auswertung nicht seriös beziffern, entscheidend ist ohnehin das konkrete Grundstück.
Wer eine Immobilie in Gelsenkirchen finanzieren möchte, findet weitere Informationen zur Baufinanzierung in Gelsenkirchen.
Bergschadenverzicht: So können Banken unterschiedliche Ausgangslagen bewerten
| Ausgangslage | Mögliche Auswirkung auf die Finanzierung |
|---|---|
| Kein Verzicht | keine zusätzliche Einschränkung durch einen Bergschadenverzicht |
| Teilverzicht | individuelle Bankprüfung erforderlich |
| Vollständiger Verzicht | Auswahl geeigneter Banken kann eingeschränkt sein |
| Hoher Beleihungsauslauf | Auswahl des Finanzierungspartners besonders relevant |
| Finanzierung bis zur Höhe des Kaufpreises | bei geeigneter Konstellation und passender Bank grundsätzlich möglich |
Die konkrete Bewertung unterscheidet sich je nach Kreditinstitut, Objekt und persönlicher Finanzierungssituation. Die Übersicht stellt keine Finanzierungszusage dar.
Immobilie mit Bergschadenverzicht kaufen: Das sollten Käufer prüfen
- Grundbuch prüfen, insbesondere Abteilung II
- Art und Umfang des Verzichts anhand der Bezugsurkunde feststellen
- relevante Unterlagen frühzeitig zusammentragen
- Finanzierung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags prüfen
- Eigenkapital und Beleihungsauslauf berücksichtigen
- Bankauswahl nicht ausschließlich nach Zinssatz treffen
- Fördermöglichkeiten gegebenenfalls mitprüfen
- rechtliche Fragen zum Verzicht mit Notar oder Rechtsanwalt klären
FAQ zum Bergschadenverzicht
Kann man ein Haus mit Bergschadenverzicht finanzieren?
Ja, das ist in vielen Fällen möglich. Ein Bergschadenverzicht führt nicht automatisch dazu, dass eine Immobilie nicht finanzierbar ist. Entscheidend sind Art und Umfang des Verzichts, die Immobilie selbst, der Beleihungsauslauf und die internen Vorgaben der jeweiligen Bank. Weil diese Vorgaben unterschiedlich ausfallen, lohnt sich ein Vergleich mehrerer Finanzierungspartner.
Welche Banken finanzieren einen Bergschadenverzicht?
Eine allgemeingültige Liste gibt es nicht, und Aussagen, dass ein bestimmtes Institut immer oder nie finanziert, wären unseriös. Kreditinstitute bewerten Bergschadenverzichte nach eigenen Richtlinien, und diese können sich ändern. Sinnvoll ist daher eine gezielte Anfrage mit vollständigen Unterlagen bei mehreren Banken, statt sich auf eine einzelne Zusage zu verlassen.
Ist eine 100-Prozent-Finanzierung trotz Bergschadenverzicht möglich?
Auch bei einem vollständigen Bergschadenverzicht kann je nach Objekt, Bonität und Bank eine Finanzierung bis zur Höhe des Kaufpreises möglich sein. Das setzt eine individuelle Prüfung voraus und ist keine Zusage. Die Kaufnebenkosten werden dabei in der Regel weiterhin aus Eigenkapital getragen.
Wo steht ein Bergschadenverzicht im Grundbuch?
Hinweise stehen üblicherweise in Abteilung II des Grundbuchs, in der Lasten und Beschränkungen eingetragen sind. Der Eintrag verweist meist auf eine Bezugsurkunde, in der Umfang und Reichweite des Verzichts beschrieben sind. Manche Vereinbarungen sind ausschließlich im Kaufvertrag geregelt und nicht im Grundbuch eingetragen.
Brauche ich bei einem Bergschadenverzicht mehr Eigenkapital?
Eine feste Quote gibt es nicht. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und erweitert dadurch in der Regel die Zahl der grundsätzlich in Frage kommenden Banken. In Fällen mit Bergschadenverzicht kann dieser Effekt stärker ins Gewicht fallen. Ob und wie viel Eigenkapital erforderlich ist, zeigt die individuelle Prüfung.
Ist ein Haus mit Bergschadenverzicht weniger wert?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Marktwert einer Immobilie hängt vor allem von Lage, Zustand, Größe, energetischem Standard und Nachfrage ab. Ein Bergschadenverzicht kann in der Bewertung durch Käufer oder Banken eine Rolle spielen, ist aber nur einer von mehreren Faktoren. Eine belastbare Aussage liefert nur die Bewertung des konkreten Objekts.
Was sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie mit Bergschadenverzicht tun?
Beschaffen Sie den Grundbuchauszug und die Bezugsurkunde, klären Sie Art und Umfang des Verzichts und lassen Sie die Finanzierung prüfen, bevor ein Notartermin vereinbart wird. Rechtliche Fragen zum Verzicht gehören zu Notar oder Rechtsanwalt, die Finanzierbarkeit klärt die Bank oder ein unabhängiger Finanzierungsberater.
Weiterführende Informationen
- Bundesberggesetz (BBergG), Vorschriften zum Bergschaden, gesetze-im-internet.de
- RAG Aktiengesellschaft, Informationen zu Bergschäden und Bergbaufolgen, rag.de
- Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW: Bergbaufolgen, bra.nrw.de
- Bezirksregierung Arnsberg: Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung, bra.nrw.de
- Rechtliche Auskünfte zum konkreten Bergschadenverzicht erteilen Notar oder Rechtsanwalt. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
Immobilie mit Bergschadenverzicht finanzieren?
Bei Immobilien mit Bergschadenverzicht kann die Auswahl der passenden Bank entscheidend sein. Fabian Fröhlich vergleicht Finanzierungsmöglichkeiten verschiedener Banken und Finanzierungspartner und prüft, welche Lösungen zur jeweiligen Immobilie und Finanzierungssituation passen.
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